Im Rahmen der jüngsten regulatorischen Entwicklungen, die kurzfristige Vermietungen und Airbnb-Inserate von Luxusresidenzen in der Türkei betreffen, hat die Regierung eine Sekundärverordnung erlassen, die den gesetzlichen Rahmen für kurzfristige Wohnraumvermietungen und die Verfahren zur Beantragung von Genehmigungen präzisiert. Diese Sekundärverordnung ergänzt das im Vorjahr eingeführte Gesetz (ausführlich behandelt in unserem früheren Artikel), nach dem Eigentümer, die ihre Immobilie für weniger als 100 Tage vermieten möchten, eine Genehmigung einholen müssen, abhängig von der einstimmigen Zustimmung aller Eigentümer innerhalb einer Wohnanlage.
Das Erfordernis, die einstimmige Zustimmung aller Wohnungseigentümer einzuholen, stellte Immobilieneigentümer vor erhebliche operative Herausforderungen, insbesondere bei Airbnb-Inseraten in Ballungsräumen, die sich in Mehrparteiengebäuden befinden und dem Wohnungseigentumsrecht unterliegen. Noch problematischer ist dies bei Wohneinheiten in neu errichteten Hochhäusern, die als Luxusresidenzen mit umfassenden Serviceeinrichtungen vermarktet werden. Zur Behebung dieser Probleme führte die Verordnung über die Organisation von Tätigkeiten zur Vermietung von Wohnraum zu touristischen Zwecken (die Verordnung) bestimmte Ausnahmen ein und stellte die Antragsverfahren für Genehmigungen weiter klar.
I. Genehmigungserfordernisse für kurzfristige Vermietungen und Airbnb
Wie in unserem früheren Artikel ausführlich dargestellt, sieht das Gesetz vor, dass sämtliche kurzfristigen Vermietungen (Vermietungen bis zu 100 Tagen) von Wohneinheiten, einschließlich freistehender Villen und Wohnungen in Wohnanlagen, einer vorherigen staatlichen Genehmigung und Lizenzierung unterliegen. Obwohl für diese Genehmigungsanträge mehrere Kriterien vorgesehen sind, ist das wichtigste die einstimmige Zustimmung aller Eigentümer innerhalb einer Wohnanlage (dies gilt nicht für freistehende private Villen). Das Gesetz sieht zudem erhebliche Geldbußen für den Abschluss kurzfristiger Mietverträge oder die sonstige kurzfristige Vermietung einer Wohneinheit ohne ordnungsgemäße Genehmigungen und Zustimmungen vor.
Das Risiko erheblicher Geldbußen in Verbindung mit dem Erfordernis der einstimmigen Zustimmung aller Eigentümer im Gebäude bedeutete, dass die meisten Airbnb-Vermietungen in Ballungsräumen aus den Angeboten entfernt werden müssten, da es nahezu unmöglich wäre, in Gebäuden mit mehreren unabhängigen Einheiten (Wohnungseigentum) die einstimmige Zustimmung aller Miteigentümer einzuholen.
Dies war besonders problematisch für neu errichtete Hochhaus-Wohngebäude, die als Luxusresidenzen und Eigentumswohnungen vermarktet und verkauft wurden. Zwar enthielt das Gesetz in Artikel 3/10 eine spezielle Bestimmung für Luxusresidenzen, diese stellte jedoch lediglich fest, dass eine Genehmigung ohne einstimmige Entscheidung für Luxusresidenzen erteilt werden kann. Mit anderen Worten: Das Gesetz sah zwar die Möglichkeit einer Ausnahme für Luxusresidenzen vor, garantierte sie jedoch nicht.
II. Sekundärverordnung präzisiert die Antragsverfahren
Um diese Fragen zu adressieren und den Status von Airbnb-Inseraten für Luxusresidenzen zu klären, wurde die Verordnung eingeführt und trat am 1. Januar 2024 in Kraft. Die Verordnung definiert die Antragsverfahren im Detail, präzisiert die Definition von Luxusresidenzen (bezeichnet als hochwertige Residenzen) weiter und legt klare Ausnahmen für deren Antragsverfahren fest.
a. Verfahren zur Beantragung der Genehmigung
Artikel 5 der Verordnung legt im Einzelnen fest, wie Genehmigungsanträge zu stellen sind und welche Unterlagen für den Erhalt einer Genehmigung für kurzfristige Vermietung erforderlich sind. Nach der Verordnung müssen alle Anträge im Zusammenhang mit dieser Genehmigung über die E-Government-Plattform (e-devlet) eingereicht werden. Dieses Erfordernis ist wesentlich; ein Antrag, der nicht über diesen digitalen Kanal eingereicht wird, wird nicht bearbeitet und unverzüglich an den Antragsteller zurückgegeben, was das Verfahren potenziell verzögern kann.
Unterliegt die betreffende Immobilie besonderen Rechten wie Nießbrauch oder Erbbaurecht, schreiben Gesetz und Verordnung vor, dass der Antrag nicht vom Immobilieneigentümer, sondern vom Inhaber dieser Rechte gestellt wird.
Für Mandanten mit mehreren Immobilien im selben Gebäude gilt ein vereinfachtes Verfahren. Ein einziger Antrag reicht für alle auf denselben Namen registrierten Immobilien aus, was das Einreichungsverfahren erheblich vereinfacht. Zu beachten ist außerdem, dass der Antragsteller in der aktuellen Antragstellung offenlegen muss, wenn er zuvor Genehmigungsdokumente für andere Immobilien im selben Gebäude erhalten hat.
b. Anforderungen an die Immobilie
Artikel 9 der Verordnung legt außerdem die Mindestanforderungen an Immobilien fest, die kurzfristig vermietet werden sollen. Diese Mindestanforderungen lassen sich wie folgt zusammenfassen:
- Mindestens ein Schlafzimmer, ein WC-Badezimmer, ein Wohnbereich und eine Küchenanordnung.
- Kalt- und Warmwasser in der Wohnung, Betten in den Schlafzimmern, ein Kissen pro Person, Kissenbezug, Laken, je nach klimatischen Bedingungen eine Decke oder Steppdecke sowie ein Gesichts- und Badetuch pro Person im Badezimmer.
- Chemische Feuerlöscher und Rauchmelder gegen Brandgefahren in allen Bereichen außer dem fest abgetrennten Badezimmer-WC sowie eine Skizze hinter den Türen, die die Lage der Fluchttreppe zeigt.
- Die in der Wohnung verwendeten Möbel, Dekorationen, Ausstattungen und Geräte müssen normgerecht, sauber, gut instand gehalten und funktionsfähig sein.
- Die Kapazität der Wohnung wird so berechnet, dass jedes Schlafzimmer zwei Personen aufnehmen kann; zusätzlich dürfen höchstens zwei weitere Personen untergebracht werden, unabhängig von der Anzahl der Schlafzimmer. Selbst wenn mehr Räume vorhanden sind, die diese Bedingungen erfüllen, beträgt die Höchstzahl der Personen, die in derselben Wohnung übernachten dürfen, zwölf, Kinder unter drei Jahren ausgenommen. Es dürfen nicht mehr Nutzer aufgenommen werden als die festgelegte Wohnungskapazität erlaubt.
c. Immobilieninspektionen
Nach Erteilung einer Genehmigung wird innerhalb von dreißig Tagen ab dem Ausstellungsdatum eine wesentliche Inspektion durchgeführt, um sicherzustellen, dass die Wohnung die oben genannten Standards erfüllt. Erfüllt eine Wohnung bei dieser Inspektion die erforderlichen Mindeststandards nicht, wird gemäß Artikel 4 des Gesetzes eine Verwaltungsstrafe verhängt. Anschließend wird eine Frist von fünfzehn Tagen eingeräumt, um die festgestellten Mängel zu beheben. Bleiben diese Mängel bei einer nach Ablauf dieser Frist durchgeführten erneuten Inspektion bestehen, kann die Genehmigung unter den in Artikel 5 dargelegten Bedingungen widerrufen werden.
Auch die Aufrechterhaltung der Standards und Eigenschaften, die der Genehmigungserteilung zugrunde lagen, ist verpflichtend. Nach Erteilung einer Lizenz werden Inspektionen zur Sicherstellung der fortlaufenden Einhaltung durch Personal durchgeführt, das von der Provinzdirektion benannt wird, oder, falls erforderlich, durch anderes von der Gouverneursverwaltung bestelltes Personal. Diese Inspektionen, die nach Erteilung der Genehmigung mindestens alle zwei Jahre stattfinden sollen, sind für die kontinuierliche Einhaltung der regulatorischen Anforderungen von zentraler Bedeutung. Die im Inspektionsbericht aufgeführten Empfehlungen sind entsprechend den Weisungen der Gouverneursverwaltung umzusetzen.
Dieses systematische Verfahren für Inspektionen nach Erteilung der Genehmigung verdeutlicht den regulatorischen Schwerpunkt auf der dauerhaften Aufrechterhaltung der Bedingungen, die ursprünglich für die Genehmigung erfüllt wurden. Rechtliche und administrative Rahmenbedingungen unterstützen die Compliance und stellen sicher, dass die Wohnungen den festgelegten Standards entsprechen und mögliche Konsequenzen vermieden werden.
III. Ausnahmen für Airbnb-Inserate von Luxusresidenzen
Innerhalb des regulatorischen Rahmens wird für Luxusresidenzen unterschieden, die durch eine Reihe hochwertiger Merkmale und Dienstleistungen gekennzeichnet sind. Die in der Verordnung enthaltene Definition der Luxusresidenz verweist auf die Kriterien der Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (Bauordnung für geplante Gebiete). Diese Residenzen sind so konzipiert, dass sie mindestens die Mindestwohnbedingungen erfüllen, und zeichnen sich durch Dienste wie Rezeption, Sicherheit, tägliche Reinigung, Gesundheitsdienste, chemische Reinigung, Wäscherei, Transport, Verpflegung, Einkaufsdienste sowie Einrichtungen wie Fitnessstudios und Schwimmbäder aus. Solche Residenzen umfassen mehrere unabhängige Einheiten innerhalb ihrer Struktur.
Artikel 5 der Verordnung führt für Luxusresidenzen und freistehende Häuser spezifische Ausnahmen hinsichtlich des Antragsverfahrens ein. Insbesondere entfallen für diese Arten von Wohnraum das sowohl in der Verordnung als auch im Gesetz vorgesehene Erfordernis einer einstimmigen Entscheidung der Wohnungseigentümer sowie die im vierten Absatz von Artikel 3 genannte 25-Prozent-Bedingung. Darüber hinaus erlaubt die Verordnung die Ausstellung getrennter Dokumente an die Verwaltungsgesellschaft und an eine oder mehrere Vermarktungsgesellschaften innerhalb derselben Luxusresidenz.
Diese Ausnahme ist besonders für Luxusresidenzen in Hochhäusern von entscheidender Bedeutung, bei denen eine einstimmige Entscheidung unter einer großen Zahl von Wohnungseigentümern äußerst schwer zu erreichen ist. Die durch diese Ausnahme gewährte Flexibilität erleichtert den Prozess zur Erlangung der erforderlichen Genehmigungen für Luxusresidenzen und erkennt die besondere Struktur und operative Dynamik solcher Immobilien an. Dieser differenzierte Ansatz stellt sicher, dass Luxusresidenzen regulatorische Anforderungen erfüllen können und zugleich ihren besonderen Merkmalen und den unterschiedlichen Bedürfnissen ihrer Bewohner Rechnung getragen wird.
IV. Fazit
Die jüngsten regulatorischen Aktualisierungen in der Türkei stellen einen wichtigen Schritt dar, um das Verfahren für kurzfristige Vermietungen, einschließlich Airbnb-Inseraten von Luxusresidenzen, zu formalisieren und zu vereinfachen. Indem die Regierung die praktischen Herausforderungen adressiert, denen Immobilieneigentümer im ursprünglichen Rahmen ausgesetzt waren, insbesondere das Erfordernis einstimmiger Zustimmung der Wohnungseigentümer, hat sie auf die Realitäten des modernen Immobilienmarkts reagiert. Die Einführung von Ausnahmen für Luxusresidenzen erkennt die besonderen Herausforderungen und operativen Dynamiken dieser Immobilien an und bietet einen Weg, der regulatorische Aufsicht mit Praktikabilität in Einklang bringt.
Die detaillierten Verfahren für Genehmigungsanträge, Anforderungen an Immobilien und der strukturierte Ansatz für Immobilieninspektionen gewährleisten ein standardisiertes Qualitäts- und Sicherheitsniveau für kurzfristige Vermietungen. Dies kommt nicht nur Immobilieneigentümern zugute, indem klare Leitlinien für die Compliance bereitgestellt werden, sondern verbessert auch die Erfahrung und Sicherheit von Touristen und Mietern.
Darüber hinaus ist die Ausnahme für Luxusresidenzen vom Erfordernis der einstimmigen Entscheidung eine entscheidende Änderung. Sie vereinfacht das Lizenzierungsverfahren für ein bedeutendes Marktsegment, das zuvor vor kaum überwindbaren Hindernissen stand, und kann damit das Ökosystem kurzfristiger Vermietungen innerhalb dieser hochwertigen Immobilien potenziell neu beleben.
Diese Übersetzung dient ausschließlich Informationszwecken und kann vom Originaltext abweichen.
