I. Einleitung zur Grundsteuer 2026
Die Grundsteuer 2026 in der Türkei steht im Mittelpunkt dieser Änderung, weil die neu festgesetzten Mindestquadratmeter-Einheitswerte die Steuerbemessung unmittelbar beeinflussen. Im Jahr 2025 wurden die Mindestquadratmeter-Einheitswerte für Grundstücke und Baugrundstücke, die für den Zeitraum 2026-2029 gelten sollen, neu festgesetzt und in vielen Gebieten über die üblichen Marktentwicklungen hinaus erhöht. Da die Grundsteuer unter Bezugnahme auf diese Einheitswerte berechnet wird, führte die Neubewertung zu erheblichen Erhöhungen der Grundsteuerlast. Viele Steuerpflichtige erhoben daher vor den Steuergerichten Klagen auf Aufhebung der betreffenden Entscheidungen der Bewertungskommissionen, um ihre Grundsteuerbelastung für 2026 zu senken.
Das Gesetz Nr. 7566, das im Amtsblatt vom 19. Dezember 2025 veröffentlicht wurde und inzwischen in Kraft ist, führte eine Übergangsregelung ein, mit der der Anstieg der für die Berechnung der Grundsteuer 2026 herangezogenen Steuerwerte begrenzt werden soll. Nach Artikel 10 des Gesetzes Nr. 7566, mit dem der vorläufige Artikel 23 des Immobiliensteuergesetzes Nr. 1319 geändert wurde, dürfen die für 2026 berechneten steuerpflichtigen Gebäude- und Grundstückswerte höchstens das Doppelte der steuerpflichtigen Werte von 2025 erreichen, d. h. einschließlich der Bemessungsgrundlage 2025.
Allerdings sieht das neue Sammelgesetz keinen Korrekturmechanismus und kein Verfahren zur Neufestsetzung der Mindestquadratmeter-Einheitswerte selbst vor, die den zentralen Streitgegenstand vieler von Steuerpflichtigen erhobener Aufhebungsklagen bilden.
II. Umfang der durch Gesetz Nr. 7566 eingeführten Begrenzung
Der durch Artikel 10 des Gesetzes Nr. 7566 geänderte vorläufige Artikel 23 schafft einen Deckelungsmechanismus, der den Anstieg der für die Veranlagung 2026 verwendeten Steuerwerte begrenzt. Danach dürfen die gemäß Artikel 29 des Immobiliensteuergesetzes für 2026 berechneten steuerpflichtigen Gebäude- und Grundstückswerte den gesetzlichen Schwellenwert, der unter Bezugnahme auf die steuerpflichtigen Werte von 2025 bestimmt wird, nicht überschreiten.
Die Änderung sieht ferner vor, dass für die Jahre 2027, 2028 und 2029 sowohl (i) die Bemessungsgrundlagen für die Gebäude- und Grundstücksteuer als auch (ii) die Mindestquadratmeter-Einheitswerte für Grundstücke/Baugrundstücke weiterhin im Rahmen des vorläufigen Artikels 23 berechnet werden. Zudem sind, wenn Steuern, Gebühren oder sonstige finanzielle Verpflichtungen unter Bezugnahme auf den steuerpflichtigen Immobilienwert oder die Mindestquadratmeter-Einheitswerte festgesetzt werden, die nach dem vorläufigen Artikel 23 bestimmten Werte zu berücksichtigen.
Kurz gesagt begrenzt der durch Gesetz Nr. 7566 eingeführte Mechanismus das Ergebnis auf Ebene des „berechneten Steuerwerts / der Bemessungsgrundlage“ für 2026; er enthält jedoch keine Begrenzung der im Jahr 2025 festgesetzten Mindestquadratmeter-Einheitswerte und führt auch keine unmittelbare Regelung hierzu ein.
III. Hauptstreitgegenstand der von Immobilieneigentümern erhobenen Klagen
Nach dem durch Artikel 29 des Immobiliensteuergesetzes geschaffenen System wird der Steuerwert für Grundstücke und Baugrundstücke unter Bezugnahme auf die von Bewertungskommissionen festgesetzten Mindestquadratmeter-Einheitswerte bestimmt. Aus diesem Grund ist in einem erheblichen Teil der im Jahr 2025 erhobenen Klagen die angefochtene Maßnahme die Entscheidung der Bewertungskommission, mit der die Mindestquadratmeter-Einheitswerte festgelegt werden, also der der eigentlichen Steuerberechnung vorgelagerte Schritt.
Der in diesen Verfahren im Wesentlichen erhobene Einwand lautet, dass die Mindestquadratmeter-Einheitswerte in bestimmten Gebieten in einem mit Marktdaten nicht vereinbaren Ausmaß erhöht worden seien und dass die Entscheidungen keine überprüfbare Begründung dafür enthielten, wie diese Erhöhungen zustande gekommen seien. Der Aufhebungsantrag richtet sich dementsprechend nicht gegen den Grundsteuerbetrag als solchen, sondern gegen die behördliche Festsetzung der Einheitswerte, die die Grundlage der Steuer bilden.
IV. Auswirkungen der Änderung auf anhängige Klagen
Vereinfacht gesagt ist der Streitgegenstand vieler im Jahr 2025 erhobener Klagen die Festsetzung der Mindestquadratmeter-Einheitswerte für den Zeitraum 2026-2029 durch die Bewertungskommission. Der nach dem vorläufigen Artikel 23 eingeführte Deckelungsmechanismus hebt diese Entscheidungen der Bewertungskommissionen weder auf noch macht er sie unwirksam. Daher wäre es nicht zutreffend, allgemein davon auszugehen, dass anhängige Verfahren gegenstandslos geworden sind oder automatisch beendet wurden. Die angefochtenen Verwaltungsakte bleiben in Kraft, und die durch diese Akte festgesetzten Mindestquadratmeter-Einheitswerte entfalten weiterhin rechtliche Wirkung.
Gleichwohl hat die Änderung für 2026 eine praktische Wirkung: Da der Anstieg des Steuerwerts 2026 gedeckelt wird, kann diese Begrenzung in bestimmten Fällen mittelbar zu einer Verringerung der Grundsteuerfestsetzung 2026 führen. Dies beseitigt jedoch nicht die zugrunde liegende Streitigkeit über die Rechtmäßigkeit der Festsetzung der Einheitswerte. Da die Änderung außerdem vorsieht, dass der Rahmen des vorläufigen Artikels 23 auch für den Zeitraum 2027-2029 angewendet wird, führen die zukunftsgerichteten Wirkungen der Entscheidungen der Bewertungskommissionen dazu, dass der Streit nicht als allein auf 2026 beschränkt behandelt werden kann.
Aus diesen Gründen sollten die anhängigen Verfahren hinsichtlich der Klagegründe und Anträge, mit denen die Mindestquadratmeter-Einheitswerte angefochten werden, fortgeführt werden, auch wenn die von den Steuerpflichtigen zu zahlende Grundsteuer 2026 nach der neuen Deckelung begrenzt sein kann.
V. Fazit
Das Gesetz Nr. 7566 hat einen gesetzlichen Deckelungsmechanismus für die Berechnung der Grundsteuer 2026 eingeführt, der den Anstieg der der Steuer zugrunde liegenden steuerpflichtigen Werte für Gebäude und Grundstücke begrenzt. Dieser Mechanismus kann den in der Veranlagung 2026 abgebildeten Anstieg reduzieren.
Zugleich führt das Gesetz keine Korrekturmaßnahme und keinen Rahmen für eine Neufestsetzung der Entscheidungen der Bewertungskommissionen ein, mit denen die Mindestquadratmeter-Einheitswerte für den Zeitraum 2026-2029 festgelegt wurden. Infolgedessen bleibt die zentrale Rechtmäßigkeitsfrage in den 2025 erhobenen Aufhebungsklagen, nämlich die Rechtmäßigkeit der Festsetzung der Einheitswerte, weiterhin relevant. Für anhängige Klagen wirkt sich der Deckelungsmechanismus nur auf die finanziellen Folgen der Veranlagung 2026 aus; er beseitigt nicht den zugrunde liegenden Verwaltungsakt, der gerichtlich angefochten wird.
Hinweis: Diese Übersetzung wird lediglich als Service bereitgestellt und kann geringfügig vom Originaltext abweichen.
