I. Introducción al impuesto inmobiliario 2026
El impuesto inmobiliario 2026 en Turquía quedó en el centro del debate tras la reevaluación de los valores mínimos unitarios aplicables al periodo 2026-2029. En 2025, los valores mínimos unitarios por metro cuadrado de terrenos y parcelas (fijados para aplicarse durante el periodo 2026-2029) fueron reevaluados y, en muchas ubicaciones, aumentaron por encima de las tendencias ordinarias del mercado. Dado que el impuesto inmobiliario se calcula tomando como referencia estos valores unitarios, la reevaluación dio lugar a incrementos significativos en las obligaciones tributarias inmobiliarias. Por ello, muchos contribuyentes presentaron demandas ante los tribunales fiscales solicitando la anulación de las decisiones pertinentes de las comisiones de valoración, con el fin de reducir sus tipos del impuesto inmobiliario de 2026.
La Ley n.º 7566, publicada en el Boletín Oficial el 19 de diciembre de 2025 y actualmente en vigor, introdujo una norma transitoria destinada a limitar el aumento de los valores imponibles utilizados para calcular el impuesto inmobiliario de 2026. En virtud del artículo 10 de la Ley n.º 7566, que modificó el artículo provisional 23 de la Ley del Impuesto Inmobiliario n.º 1319, los valores imponibles de edificios y terrenos calculados para 2026 no podrán exceder del doble de los valores imponibles de 2025 (además de la base de 2025).
No obstante, la nueva ley ómnibus no introduce ningún mecanismo correctivo ni procedimiento de redeterminación respecto de los propios valores mínimos unitarios por metro cuadrado, que constituyen el objeto central de muchas de las acciones de anulación interpuestas por los contribuyentes.
II. Alcance de la limitación introducida por la Ley n.º 7566
El artículo provisional 23, modificado por el artículo 10 de la Ley n.º 7566, establece un mecanismo de tope que limita el aumento de los valores imponibles utilizados para la liquidación de 2026. En consecuencia, los valores imponibles de edificios y terrenos calculados para 2026 con arreglo al artículo 29 de la Ley del Impuesto Inmobiliario no podrán superar el umbral legal determinado por referencia a los valores imponibles de 2025.
La modificación dispone además que, para los años 2027, 2028 y 2029, tanto (i) las bases imponibles de los impuestos sobre edificios y terrenos como (ii) los valores mínimos unitarios por metro cuadrado de terrenos/parcelas seguirán calculándose dentro del marco establecido en el artículo provisional 23. Asimismo, cuando los impuestos, tasas u otras obligaciones financieras se determinen por referencia al valor imponible inmobiliario o a los valores mínimos unitarios por metro cuadrado, deberán tomarse en cuenta los valores determinados conforme al artículo provisional 23.
En síntesis, el mecanismo introducido por la Ley n.º 7566 limita el resultado al nivel del “valor imponible calculado / base imponible” para 2026, pero no impone ninguna limitación ni introduce ninguna regulación directa relativa a los valores mínimos unitarios por metro cuadrado determinados en 2025.
III. Objeto principal de las demandas presentadas por los propietarios de inmuebles
Conforme al sistema establecido por el artículo 29 de la Ley del Impuesto Inmobiliario, el valor imponible de terrenos y parcelas se determina por referencia a los valores mínimos unitarios por metro cuadrado fijados por las comisiones de valoración. Por este motivo, en una parte significativa de las demandas presentadas en 2025, el acto controvertido es la decisión de la comisión de valoración que determina los valores mínimos unitarios por metro cuadrado, es decir, la fase previa al cálculo del propio impuesto.
La alegación principal formulada en estos casos es que los valores mínimos unitarios fueron incrementados en determinadas zonas en una medida incompatible con los datos de mercado, y que las decisiones no contienen una motivación revisable que demuestre cómo se alcanzaron dichos aumentos. En consecuencia, la solicitud de anulación no se dirige contra el importe del impuesto inmobiliario como tal, sino contra la determinación administrativa de los valores unitarios que sirven de base al impuesto.
IV. Impacto de la modificación en los litigios pendientes
En términos sencillos, el objeto de muchas demandas presentadas en 2025 es la determinación, por parte de la comisión de valoración, de los valores mínimos unitarios por metro cuadrado para el periodo 2026-2029. El mecanismo de tope introducido en virtud del artículo provisional 23 no deroga ni invalida esas decisiones de las comisiones de valoración. Por lo tanto, no sería correcto concluir, como regla general, que los asuntos pendientes han perdido su objeto o han finalizado automáticamente. Los actos administrativos impugnados siguen en vigor, y los valores mínimos unitarios determinados por dichos actos continúan produciendo efectos jurídicos.
Dicho esto, la modificación tiene un efecto práctico para 2026: dado que el aumento del valor imponible de 2026 queda sujeto a un tope, esta limitación puede reducir indirectamente la liquidación del impuesto inmobiliario de 2026 en determinados casos. Sin embargo, ello no elimina la controversia subyacente relativa a la legalidad de las determinaciones de los valores unitarios. Además, puesto que la modificación establece que el marco previsto en el artículo provisional 23 también se aplicará durante el periodo 2027-2029, los efectos futuros de las decisiones de las comisiones de valoración implican que la controversia no puede tratarse como limitada únicamente a 2026.
Por estas razones, aunque el impuesto inmobiliario de 2026 a pagar por los contribuyentes pueda quedar limitado en virtud del nuevo tope, los procedimientos pendientes deberían continuar respecto de las pretensiones y solicitudes que impugnan los valores mínimos unitarios por metro cuadrado.
V. Conclusión
La Ley n.º 7566 ha introducido un mecanismo legal de tope para el cálculo del impuesto inmobiliario de 2026, limitando el aumento de los valores imponibles de edificios y terrenos que constituyen la base del impuesto. Este mecanismo puede reducir el incremento reflejado en la liquidación de 2026.
Al mismo tiempo, la ley no introduce ninguna medida correctiva ni marco de redeterminación respecto de las decisiones de las comisiones de valoración que establecen los valores mínimos unitarios por metro cuadrado para el periodo 2026-2029. Como resultado, el debate central sobre la legalidad en las acciones de anulación presentadas en 2025, a saber, la legalidad de las determinaciones de los valores unitarios, sigue siendo relevante. En cuanto a los litigios pendientes, el mecanismo de tope afecta únicamente al impacto financiero de la liquidación de 2026; no elimina el acto administrativo subyacente impugnado ante los tribunales.
Nota: Esta traducción se ofrece únicamente como cortesía y puede presentar pequeñas diferencias respecto del texto original.
