在影响土耳其短租及豪华住宅Airbnb房源的近期监管发展中，政府发布了一项配套法规，进一步细化短期住宅租赁及许可申请程序的法律框架。该法规是去年出台法律的配套规定（我们此前的文章已对此作过详细介绍）；该法律要求希望将其不动产出租少于100日的业主取得许可，并以公寓楼内全体业主一致同意为前提。
取得全体公寓所有权人一致同意的要求，给业主带来重大操作挑战，尤其是位于大都市地区、受公寓所有权法约束且有多个业主的公寓中的Airbnb房源。对于位于新建高层建筑、并以配备全套服务设施的豪华住宅进行销售的住宅单元而言，这一问题更加突出。为解决这些问题，《关于组织住宅旅游目的出租活动的条例》（以下简称“条例”）引入若干豁免，并进一步明确许可申请程序。
I. 短租与Airbnb的许可要求
正如我们此前文章所作详细分析，该法律规定，住宅单元的所有短期出租（最长100日的出租），包括独栋别墅和公寓楼内住宅，均须事先取得政府批准和许可。虽然许可申请设有若干标准，但最重要的一项是公寓楼内全体业主一致同意（该要求不适用于独栋私人别墅）。该法律还规定，对签署短租协议或在未取得适当许可和批准的情况下短期出租住宅单元的行为，处以高额罚款。
高额罚款风险与公寓楼内全体业主一致同意要求相结合，意味着大都市地区的大多数Airbnb出租将不得不下架，因为在拥有多个独立单元的公寓（共有产权建筑）中，要取得所有共有业主一致同意几乎不可能。
对于新建高层住宅建筑，尤其是以豪华住宅和公寓名义营销和出售的项目，这一点尤其棘手。虽然法律第3/10条确实对豪华住宅作出特别规定，但仅指出豪华住宅可以在无需一致决定的情况下获得许可。换言之，法律虽为豪华住宅设置了豁免可能性，但并未予以保证。
II. 配套法规明确申请程序
为处理这些问题并明确豪华住宅Airbnb房源的地位，条例出台并于2024年1月1日生效。条例详细界定申请程序，进一步明确豪华住宅（以“高品质住宅”表述）的定义，并就其申请流程设置明确豁免。
a. 许可申请程序
条例第5条详细规定了许可申请的提交方式以及取得短租许可所需文件。根据条例，与该许可相关的所有申请均必须通过电子政务（e-devlet）平台办理。该要求至关重要；任何未通过该数字渠道提交的申请均不会被处理，并将迅速退回申请人，从而可能延误流程。
如果相关不动产设有特定权利，例如用益权或地上权，法律和条例要求申请应由该等权利持有人提交，而非由不动产所有人提交。
对于在同一建筑内拥有多处不动产的客户，制度中设置了简化流程。登记在同一姓名名下的所有不动产，仅需提交一份申请即可，从而显著简化提交程序。还应注意，如申请人此前已就同一建筑内其他不动产取得许可文件，该信息必须在当前申请中披露。
b. 不动产要求
条例第9条还规定了拟短期出租的不动产应满足的最低要求。这些最低要求可概括如下：
- 至少配备一间卧室、卫生间/浴室、起居区和厨房布局。
- 住宅内应有冷热水；卧室内应有床；每人一只枕头、枕套、床单，并根据气候条件提供毯子或被子；浴室内每人一条面巾和浴巾。
- 除采用固定分隔的卫生间/浴室外，所有区域均应配备防火用化学灭火器和烟雾探测器，并在门后放置显示逃生梯位置的示意图。
- 住宅中使用的家具、装饰、设备和装置应符合标准、清洁、维护良好并处于可使用状态。
- 住宅容量按每间卧室容纳两人计算；在卧室人数之外，最多可额外容纳两人。即使存在更多符合这些条件的房间，同一住宅内可住宿的最高人数为十二人，不包括三岁以下儿童。不得接待超过规定住宅容量的使用者。
c. 不动产检查
许可签发后，将自签发日起三十日内进行一次关键检查，以确认住宅符合上述特定标准。如果住宅在检查中未达到最低标准，将依照法律第4条的规定处以行政罚款。随后给予十五日期限，以纠正发现的缺陷。如在该期限后的后续检查中缺陷仍未得到处理，许可可根据第5条所列条件被撤销。
维持作为许可签发基础的标准和条件同样属于强制义务。许可签发后，确保持续合规的检查由省级主管局指定人员进行；必要时，也可由省长办公室任命的其他工作人员进行。这些检查至少每两年进行一次，自许可签发后开始，对于持续遵守监管要求至关重要。检查报告中列明的建议，应按照省长办公室的指示落实。
这一许可签发后系统化检查程序，凸显了监管层面对持续保持许可批准时已满足条件的重视。相关法律和行政框架旨在支持合规，确保住宅持续符合既定标准，并避免潜在不利后果。
III. 豪华住宅Airbnb房源的豁免
在监管框架内，豪华住宅因其具备一系列高品质特征和服务而被区别对待。条例所列豪华住宅定义，参照《规划区域建设条例》（Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği）规定的标准。这些住宅设计上至少满足最低居住条件，并以包含接待、安保、日常清洁、健康服务、干洗、洗衣、交通、餐饮、购物服务，以及健身房和游泳池等设施为特点。此类住宅在其结构内包含多个独立单元。
条例第5条就豪华住宅和独栋住宅在申请程序方面引入了特定豁免。尤其值得注意的是，条例和法律均要求的公寓所有权人一致决定，以及第3条第4款提及的百分之二十五条件，对于此类住宅不予适用。此外，条例允许在同一豪华住宅内向管理公司以及一个或多个营销公司分别签发文件。
该豁免至关重要，尤其是对于位于高层建筑中的豪华住宅而言，因为在大量公寓所有权人之间取得一致决定极其困难。该豁免所提供的灵活性，使豪华住宅取得必要许可的流程更加直接，并承认此类物业独特的结构和运营动态。这种精细化方法确保豪华住宅能够在兼顾其特有特征和居民多元需求的同时，符合监管要求。
IV. 结论
土耳其近期监管更新，是将短租流程正式化并加以简化的重要一步，其中包括豪华住宅的Airbnb房源。政府通过回应初始框架下业主面临的实践挑战，尤其是公寓所有权人一致同意要求，显示出对现代房地产市场现实情况的回应能力。为豪华住宅引入豁免，承认此类物业所面临的独特挑战和运营动态，并提供了一条兼顾监管监督与实际可行性的路径。
许可申请、不动产要求以及结构化不动产检查的详细程序，为短租确保了标准化的质量和安全水平。这不仅通过提供明确合规指引使业主受益，也提升了游客和承租人的体验与安全。
此外，豪华住宅免于适用一致决定要求，是一项关键变化。它简化了一个重要市场分部的许可流程；该分部此前面临几乎无法克服的障碍，因此这一变化可能重振这些高端物业中的短租生态。
本译文仅供参考，可能与原文存在差异。
