En los recientes desarrollos regulatorios que afectan a los alquileres de corta duración y a los anuncios de Airbnb de residencias de lujo en Turquía, el Gobierno ha emitido una regulación secundaria que perfecciona el marco legislativo aplicable a los alquileres residenciales de corta duración y a los procedimientos de solicitud de licencia. Esta es la regulación secundaria de la Ley introducida el año pasado (analizada ampliamente en nuestro artículo anterior), que exige a los propietarios que deseen arrendar su inmueble por menos de 100 días obtener una licencia, condicionada al acuerdo unánime de todos los propietarios dentro de un complejo de apartamentos.
La exigencia de obtener el acuerdo unánime de todos los propietarios en régimen de propiedad horizontal planteó importantes desafíos operativos para los propietarios, especialmente para los anuncios de Airbnb en áreas metropolitanas ubicados en apartamentos con múltiples propietarios sujetos al régimen de propiedad horizontal. Esto resulta aún más problemático para unidades residenciales situadas en rascacielos de nueva construcción comercializados como residencias de lujo con servicios completos. Para remediar estas cuestiones, el Reglamento sobre la Organización de Actividades de Arrendamiento de Viviendas con Fines Turísticos (el Reglamento) introdujo determinadas exenciones y aclaró además los procedimientos de solicitud de las licencias.
I. Requisitos de licencia para alquileres de corta duración y Airbnb
Como se revisó en detalle en nuestro artículo anterior, la Ley establece que todos los alquileres de corta duración (alquileres de hasta 100 días) de unidades residenciales, incluidas villas independientes y pisos en complejos de apartamentos, estarán sujetos a una aprobación y licencia previa por parte del Gobierno. Aunque existen varios criterios establecidos para estas solicitudes de licencia, el más importante es el acuerdo unánime de todos los propietarios dentro de un complejo de apartamentos (esto no se aplica a villas privadas independientes). La Ley también estableció fuertes multas monetarias por celebrar contratos de alquiler de corta duración o arrendar de otro modo una unidad residencial a corto plazo sin las licencias y aprobaciones correspondientes.
La posibilidad de recibir cuantiosas multas monetarias, junto con el requisito de acuerdo unánime de todos los propietarios del apartamento, significaba que la mayoría de los alquileres de Airbnb en áreas metropolitanas tendrían que ser retirados de las plataformas, ya que sería casi imposible obtener un acuerdo unánime de todos los copropietarios en apartamentos (condominios) con múltiples unidades independientes.
Esto resultaba especialmente problemático para edificios residenciales de gran altura de nueva construcción comercializados y vendidos como residencias y condominios de lujo. Aunque la Ley sí incluía una disposición específica para residencias de lujo en el artículo 3/10, únicamente señalaba que un permiso podría emitirse sin necesidad de una decisión unánime para residencias de lujo. En otras palabras, aunque la Ley incluía la posibilidad de una exención para residencias de lujo, no la garantizaba.
II. La regulación secundaria aclara los procedimientos de solicitud
Para abordar estas cuestiones y aclarar el estatus de los anuncios de Airbnb de residencias de lujo, se introdujo el Reglamento, que entró en vigor el 1 de enero de 2024. El Reglamento define en detalle los procedimientos de solicitud, aclara adicionalmente la definición de residencias de lujo (denominadas residencias de alta calidad) y establece exenciones claras para sus procesos de solicitud.
a. Procedimientos de solicitud de licencia
El artículo 5 del Reglamento establece en detalle cómo se presentarán las solicitudes de licencia y qué documentos son necesarios para obtener una licencia de alquiler de corta duración. Según el Reglamento, todas las solicitudes relacionadas con este permiso deben realizarse a través de la plataforma de Gobierno electrónico (e-devlet). Este requisito es crucial; cualquier solicitud que no se presente a través de este canal digital no será tramitada y será devuelta inmediatamente al solicitante, lo que podría retrasar el proceso.
Si el inmueble en cuestión está sujeto a derechos específicos, como usufructo o derecho de superficie, la Ley y el Reglamento exigen que la solicitud sea presentada por el titular de esos derechos en lugar del propietario del inmueble.
Para clientes con múltiples inmuebles en el mismo edificio, existe un proceso simplificado. Una sola solicitud será suficiente para todos los inmuebles registrados bajo el mismo nombre, simplificando considerablemente el proceso de presentación. También debe señalarse que, si el solicitante ha obtenido previamente documentos de permiso para otros inmuebles en el mismo edificio, esta información debe revelarse en la solicitud actual.
b. Requisitos del inmueble
El artículo 9 del Reglamento también establece los requisitos mínimos para los inmuebles que se arrendarán a corto plazo. Estos requisitos mínimos pueden resumirse de la siguiente manera:
- Al menos un dormitorio, baño con inodoro, zona de estar y distribución de cocina.
- Agua fría y caliente en la vivienda, camas en los dormitorios, una almohada por persona, funda de almohada, sábana y, según las condiciones climáticas, una manta o edredón, así como una toalla de lavabo y una toalla de baño por persona en el baño.
- Extintores químicos y detectores de humo contra incendios en todas las secciones, excepto el baño-inodoro con división fija, y un croquis detrás de las puertas que muestre la ubicación de la escalera de evacuación.
- El mobiliario, la decoración, los equipos y los dispositivos utilizados en la vivienda deben cumplir las normas aplicables, estar limpios, bien mantenidos y en funcionamiento.
- La capacidad de la vivienda: cada dormitorio se calcula para alojar a dos personas, con una capacidad máxima de dos personas adicionales, excluido el número de dormitorios. Aunque existan más habitaciones que cumplan estas condiciones, el número máximo de personas que pueden alojarse en la misma vivienda es doce, excluidos los niños menores de tres años. No pueden alojarse más usuarios que la capacidad especificada de la vivienda.
c. Inspecciones del inmueble
Tras la emisión de un permiso, se realiza una inspección crítica dentro de los treinta días siguientes a la fecha de emisión del permiso para garantizar que la residencia cumple las normas especificadas anteriormente. Si una residencia no cumple los estándares mínimos requeridos durante esta inspección, se impondrá una multa administrativa conforme a las estipulaciones del artículo 4 de la Ley. A continuación se concede un plazo de quince días para subsanar las deficiencias identificadas. Si estas deficiencias permanecen sin corregirse en una inspección posterior tras dicho plazo, el permiso queda sujeto a revocación conforme a las condiciones previstas en el artículo 5.
También es obligatorio mantener las normas y cualidades que sirvieron de base para la emisión del permiso. Una vez emitida la licencia, las inspecciones destinadas a garantizar el cumplimiento continuo son realizadas por personal designado por la Dirección Provincial o, en caso necesario, por otros funcionarios nombrados por la gobernación. Estas inspecciones, previstas al menos cada dos años tras la emisión del permiso, son cruciales para la observancia continua de los requisitos regulatorios. Las recomendaciones detalladas en el informe de inspección deben implementarse según lo ordene la gobernación.
Este proceso sistemático de inspecciones posteriores a la emisión del permiso pone de relieve el énfasis regulatorio en mantener las condiciones inicialmente cumplidas para la aprobación del permiso. Existen marcos legales y administrativos para respaldar el cumplimiento, garantizando que las residencias permanezcan en conformidad con las normas establecidas y evitando posibles consecuencias.
III. Exenciones para anuncios de Airbnb de residencias de lujo
Dentro del marco regulatorio, se establece una distinción para las residencias de lujo, caracterizadas por un conjunto de características y servicios de alta calidad. La definición de residencia de lujo, según el Reglamento, remite a los criterios establecidos en el Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (Reglamento de Construcción de Áreas Planificadas). Estas residencias están diseñadas para cumplir al menos las condiciones residenciales mínimas y se distinguen por incluir servicios como recepción, seguridad, limpieza diaria, servicios de salud, tintorería, lavandería, transporte, restauración, compras, así como instalaciones como gimnasios y piscinas. Dichas residencias comprenden múltiples secciones independientes dentro de su estructura.
El artículo 5 del Reglamento introduce exenciones específicas para residencias de lujo y viviendas independientes respecto del proceso de solicitud. En particular, se elimina para estos tipos de residencia el requisito de decisión unánime de los propietarios en régimen de propiedad horizontal, exigido tanto por el Reglamento como por la Ley, así como la condición del veinticinco por ciento mencionada en el cuarto párrafo del artículo 3. Además, el Reglamento permite la emisión de documentos separados a favor de la sociedad de gestión y de una o más sociedades de comercialización dentro de la misma residencia de lujo.
Esta exención es crítica, especialmente para residencias de lujo situadas en edificios de gran altura, donde lograr una decisión unánime entre un gran número de propietarios en régimen de propiedad horizontal resulta extremadamente difícil. La flexibilidad proporcionada por esta exención facilita un proceso más sencillo para obtener los permisos necesarios para residencias de lujo, reconociendo la estructura y dinámica operativa únicas de estos inmuebles. Este enfoque matizado garantiza que las residencias de lujo puedan cumplir los requisitos regulatorios al tiempo que se acomodan sus características distintivas y las diversas necesidades de sus residentes.
IV. Conclusión
Las recientes actualizaciones regulatorias en Turquía representan un avance significativo en la formalización y simplificación del proceso para los alquileres de corta duración, incluidos los anuncios de Airbnb de residencias de lujo. Al abordar los desafíos prácticos que enfrentaban los propietarios bajo el marco inicial, en particular el requisito de consentimiento unánime entre propietarios en régimen de propiedad horizontal, el Gobierno ha mostrado capacidad de respuesta ante las realidades del mercado inmobiliario moderno. La introducción de exenciones para residencias de lujo reconoce los desafíos y dinámicas operativas particulares de estos inmuebles, ofreciendo un camino que equilibra la supervisión regulatoria con la practicidad.
Los procedimientos detallados para las solicitudes de licencia, los requisitos del inmueble y el enfoque estructurado de las inspecciones garantizan un nivel estandarizado de calidad y seguridad para los alquileres de corta duración. Esto no solo beneficia a los propietarios al proporcionar directrices claras de cumplimiento, sino que también mejora la experiencia y seguridad de turistas e inquilinos.
Además, la exención para residencias de lujo respecto del requisito de decisión unánime es un cambio fundamental. Simplifica el proceso de licenciamiento para un segmento significativo del mercado que anteriormente enfrentaba barreras insuperables, revitalizando potencialmente el ecosistema de alquileres de corta duración dentro de estos inmuebles de alta gama.
Esta traducción se ofrece únicamente con fines informativos y puede presentar diferencias respecto del texto original.
