I. ALLGEMEINE BEWERTUNG
Eines der heute häufigsten Probleme im Zusammenhang mit unbeweglichem Vermögen besteht darin, dass geerbte Immobilien den neuen Eigentümern nicht bekannt sind oder von ihnen nicht identifiziert werden, dass der neue Eigentümer nicht im Grundbuch eingetragen ist oder dass die betreffenden Immobilien von den Eigentümern vollständig vergessen werden und über viele Jahre hinweg mit oder ohne Erlaubnis von Dritten genutzt und verwertet werden.
In unserem Land treten solche Situationen insbesondere in großen Familien häufig auf, etwa bei Immobilien, die nach dem Tod der Familienältesten vergessen werden oder von denen die nachfolgenden Generationen nicht einmal wissen. Die auf den verstorbenen Familienältesten eingetragene Immobilie ist den Erben nicht bekannt oder wird, selbst wenn sie bekannt ist, nach einiger Zeit vergessen oder ungenutzt gelassen. Diese Immobilien werden im Allgemeinen von in der Region ansässigen Personen mit Erlaubnis der Eigentümer oder vollständig ohne Erlaubnis genutzt bzw. verwertet, beispielsweise durch Nutzung der Immobilie als Wohnhaus oder des Grundstücks als Feld.
Das türkische Zivilgesetzbuch Nr. 4721 enthält in Artikel 713 eine Sondervorschrift. Dieser Artikel mit der Überschrift außerordentliche Ersitzung sieht vor, dass eine Person, die eine Immobilie unter bestimmten Voraussetzungen seit 20 Jahren oder länger ununterbrochen wie ein Eigentümer besitzt, das Eigentumsrecht an dieser Immobilie erwerben kann.
II. WIRKSAMKEITSVORAUSSETZUNGEN
Um das in Artikel 713 genannte Recht in Anspruch nehmen zu können, müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Nach Absatz 1 des betreffenden Artikels ist es hierfür erforderlich, „eine nicht im Grundbuch eingetragene Immobilie zwanzig Jahre lang unangefochten, ununterbrochen und wie ein Eigentümer zu besitzen“. Um das in Absatz 1 genannte Recht in Anspruch nehmen zu können, muss daher eine nicht im Grundbuch eingetragene Immobilie vorliegen, und die betreffende Person muss diese Immobilie mindestens 20 Jahre lang ohne Rechtsstreit, ununterbrochen und wie ein Eigentümer besitzen.
Nach Absatz 2 kann „unter denselben Bedingungen auch der Besitzer der gesamten oder eines Teils einer Immobilie, die auf den Namen einer Person eingetragen ist, deren Eigentümer aus dem Grundbuch nicht festgestellt werden kann, oder für die vor zwanzig Jahren eine Verschollenheitsentscheidung ergangen ist, die Eintragung des Eigentumsrechts an der gesamten Immobilie, einem Teil oder einem Anteil dieser Immobilie im Grundbuch verlangen“. An dieser Stelle ist hervorzuheben, dass einige Bestimmungen der ursprünglichen Fassung des genannten Absatzes 2 durch die Entscheidung des Verfassungsgerichts Nr. 2009/58 E. aufgehoben wurden. Durch diese Aufhebungsentscheidung des Verfassungsgerichts sind insbesondere nach dem 22.11.2001 erhebliche Änderungen im Bereich der außerordentlichen Ersitzung eingetreten; diese Frage wird nachstehend ausführlich erläutert.
III. AUFHEBUNGSENTSCHEIDUNG DES VERFASSUNGSGERICHTS
Wie oben ausgeführt, wurden einige Bestimmungen der ursprünglichen Fassung von Absatz 2 durch die Entscheidung des Verfassungsgerichts vom 22.11.2001 aufgehoben. Der vollständige Wortlaut des genannten Absatzes 2 vor dieser Aufhebungsentscheidung lautete wie folgt:
„Unter denselben Bedingungen kann der Besitzer der gesamten oder eines Teils einer Immobilie, die auf den Namen einer Person eingetragen ist, deren Eigentümer aus dem Grundbuch nicht festgestellt werden kann oder die vor zwanzig Jahren verstorben ist, oder für die eine Verschollenheitsentscheidung ergangen ist, eine Entscheidung über die Eintragung der gesamten Immobilie, eines Teils oder eines Anteils der Immobilie im Grundbuch verlangen.“
Wie ersichtlich, enthielt die ursprüngliche Fassung von Absatz 2 die Formulierung „eine Person, die vor zwanzig Jahren verstorben ist oder für die eine Verschollenheitsentscheidung ergangen ist“. Durch die Entscheidung des Verfassungsgerichts Nr. 2009/58 E. wurde diese Formulierung entfernt. In seiner Entscheidung führte das Verfassungsgericht zur Aufhebung der betreffenden Formulierung Folgendes aus: Stirbt der Eigentümer einer im Grundbuch eingetragenen Immobilie, so sind die Erben Eigentümer dieser Immobilie. Die Erben erwerben das Eigentumsrecht an dieser Immobilie mit dem Tod des Erblassers kraft Gesetzes, ohne dass es einer Eintragung bedarf.
Zu den allgemeinen Rechtsgrundsätzen gehört die zeitlose Natur des Eigentumsrechts, mit anderen Worten, dass das Eigentumsrecht nicht durch Zeitablauf erlischt. Daher bedeutet der Umstand, dass die den Erben einer Immobilie durch das Zivilgesetzbuch eingeräumten Rechte zwanzig Jahre lang nicht ausgeübt wurden, selbst wenn dies zeigt, dass diese Personen ihre tatsächliche Beziehung zur Immobilie abgebrochen haben, nicht, dass die rechtliche Beziehung zwischen ihnen und dieser Immobilie beendet ist. Das fortbestehende Eigentumsrecht der Erben umfasst sowohl das Recht, die Immobilie tatsächlich zu nutzen, als auch das Recht, sie nicht zu nutzen.„
Wie aus der vorgenannten Entscheidung des Verfassungsgerichts hervorgeht, war das Gericht der Auffassung, dass der einseitige Wegfall des Eigentumsrechts der Erben an einer auf den Namen des Verstorbenen eingetragenen Immobilie im Rahmen der außerordentlichen Ersitzung gegen das in der Verfassung garantierte Eigentumsrecht verstößt und außerdem die Grundsätze wohlerworbener Rechte und der Rechtssicherheit verletzt. Daher hob es die betreffende Formulierung auf und entfernte sie aus dem Gesetzestext.
IV. ANWENDUNG NACH DER AUFHEBUNGSENTSCHEIDUNG DES VERFASSUNGSGERICHTS
Wie oben erläutert, wurde mit der Aufhebungsentscheidung des Verfassungsgerichts entschieden, dass „die Vollziehung der Entscheidung bis zu dem Tag ausgesetzt wird, an dem sie im Amtsblatt veröffentlicht wird“. Nach der Veröffentlichung im Amtsblatt wurde die betreffende Vorschrift aufgehoben und aus dem Gesetzestext entfernt. Daher ist davon auszugehen, dass nach dem 17.03.2011 keine Klage auf außerordentliche Ersitzung mehr auf den Todesfall gestützt werden kann. Mit anderen Worten: Bei Klagen, die vor dem 17.03.2011 erhoben wurden, dem Datum der Aussetzungsentscheidung, ist, sofern der Eigentümer vor 20 Jahren verstorben war und die 20-jährige Erwerbsfrist von diesem Zeitpunkt bis zum Klagedatum oder bis zum Datum der Umschreibung des Grundbuchs auf den Namen des eingetragenen Eigentümers abgelaufen war, zusätzlich zu den übrigen Erwerbsvoraussetzungen das wohlerworbene Recht anzuerkennen; diese Klagen sind daher anzunehmen.
Wurde jedoch vor dem 17.03.2011, dem Datum der genannten Aussetzungsentscheidung, keine Klage erhoben, ist umstritten, wie die Anwendung in Fällen zu erfolgen hat, in denen alle Voraussetzungen, einschließlich der im Wortlaut des betreffenden Artikels genannten 20-jährigen Frist, vor dem 17.03.2011 erfüllt waren. Mit anderen Worten: Es wurde vor dem 17.03.2011 keine Klage erhoben; welche Wirkung hat die vorgenannte Aufhebungsentscheidung des Verfassungsgerichts, wenn die Erwerbsvoraussetzungen zugunsten der Rechtsinhaber erfüllt waren, der Eigentümer vor 20 Jahren verstorben war und die 20-jährige Erwerbsfrist vor dem 17.03.2011, dem Datum der Aussetzungsentscheidung des Verfassungsgerichts, abgelaufen war?
Grundlage dieser Diskussion sind der in der Verfassung garantierte Grundsatz wohlerworbener Rechte und die fehlende Rückwirkung der Entscheidungen des Verfassungsgerichts. Nach einer Auffassung ist das betreffende Recht als erworben anzusehen, wenn die Erwerbsvoraussetzungen zugunsten der Rechtsinhaber vor dem 17.03.2011 erfüllt waren, auch wenn keine Klage erhoben wurde. Da Entscheidungen des Verfassungsgerichts keine Rückwirkung entfalten, sollten diese Klagen im Einklang mit dem Grundsatz wohlerworbener Rechte angenommen werden.
Es gibt auch verschiedene Entscheidungen, die diese Auffassung stützen. Nach einer anderen Auffassung sollten diese Klagen auf Grundlage der Begründung, die das Verfassungsgericht in seiner Aufhebungsentscheidung gegeben hat, nicht angenommen werden. In der Aufhebungsentscheidung des Verfassungsgerichts wird auf Artikel 575 der Verfassung verwiesen, wonach „die Erbschaft mit dem Tod des Erblassers eröffnet wird“, und auf Artikel 599, wonach die Erben mit dem Tod des Erblassers die Erbschaft als Ganzes kraft Gesetzes erwerben. Zudem wird gemäß Artikel 705 Absatz 2 festgestellt, dass die Erben das Eigentumsrecht an den vom Erblasser hinterlassenen Immobilien „vor der Eintragung“ erwerben.
Nach der in diesem Zusammenhang genannten zweiten Auffassung sind die durch die Verfassung garantierten Rechte der Erben als das maßgebliche wohlerworbene Recht anzusehen, weshalb alle nach dem 17.03.2011 erhobenen Klagen abzuweisen seien.
V. FAZIT
Der Erwerb unbeweglichen Vermögens durch außerordentliche Ersitzung, der in unserem Land häufig zur Anwendung kommt, wurde durch die Aufhebungsentscheidung des Verfassungsgerichts vom 17.03.2011 geändert und hat in der Praxis zu Diskussionen geführt.
Obwohl der Eigentumserwerb durch außerordentliche Ersitzung aufgrund des Todesfalls nach der Aufhebungsentscheidung verhindert wurde, wurden unterschiedliche Auffassungen dazu vertreten, welche Wirkung diese Aufhebungsentscheidung in Fällen hat, in denen die genannte 20-jährige Frist bereits vor der Aufhebungsentscheidung abgelaufen war. Nach der herrschenden und vom Kassationsgerichtshof übernommenen Auffassung ist, wenn die Erwerbsvoraussetzungen zugunsten der Rechtsinhaber vor dem 17.03.2011 erfüllt waren, auch dann von einem erworbenen Recht auszugehen, wenn keine Klage erhoben wurde.
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