I. EVALUACIÓN GENERAL
Uno de los problemas más comunes en relación con los bienes inmuebles en la actualidad es que los inmuebles heredados no son conocidos o identificados por los nuevos propietarios, que el nuevo propietario consta inscrito en el registro de la propiedad, o que dichos inmuebles son completamente olvidados por sus titulares y son utilizados y explotados por terceros durante muchos años, con o sin permiso.
En nuestro país, estas situaciones se encuentran con frecuencia, especialmente en familias numerosas, respecto de inmuebles que se olvidan tras el fallecimiento de los mayores de la familia o de los que las generaciones posteriores ni siquiera tienen conocimiento. Los bienes inmuebles inscritos a nombre del causante no son conocidos por los herederos o, aun si se conocen, se olvidan o se dejan inactivos con el tiempo. Estos inmuebles suelen ser utilizados/explotados por la población local que vive en la zona, con permiso de los propietarios o completamente sin permiso (utilización del inmueble como vivienda, utilización del terreno como campo, etc.).
La Ley No. 4721, Código Civil turco, contiene una disposición especial en su artículo 713. Este artículo, titulado prescripción extraordinaria, establece que, bajo determinadas condiciones, una persona que haya poseído un inmueble durante 20 años o más de forma ininterrumpida, en calidad de propietario, puede adquirir el derecho de propiedad sobre dicho inmueble.
II. CONDICIONES DE VALIDEZ
Para beneficiarse del derecho mencionado en el artículo 713 anterior, deben cumplirse determinadas condiciones. Conforme al apartado 1 del artículo correspondiente, para beneficiarse de estos derechos es necesario “poseer durante veinte años, sin litigio e ininterrumpidamente, y en calidad de propietario, un inmueble que no esté inscrito en el registro de la propiedad”. Por tanto, para beneficiarse del derecho especificado en el apartado 1, debe existir un inmueble no inscrito en el registro de la propiedad y la persona interesada debe poseer dicho inmueble durante al menos 20 años, sin litigio e ininterrumpidamente, en calidad de propietario.
Conforme al apartado 2, “en las mismas condiciones, quien posea la totalidad o una parte de un inmueble inscrito a nombre de una persona cuyo propietario no pueda identificarse en el registro de la propiedad o respecto de la cual se haya dictado una decisión de ausencia hace veinte años, también podrá solicitar la inscripción en el registro de la propiedad del derecho de propiedad sobre la totalidad, una parte o una cuota de dicho inmueble”. En este punto debe subrayarse que algunas disposiciones de la primera redacción del mencionado apartado 2 fueron anuladas por la decisión del Tribunal Constitucional No. 2009/58 E. Con esta decisión de anulación del Tribunal Constitucional, se produjeron cambios significativos en la prescripción extraordinaria, especialmente después del 22.11.2001, cuestión que se explica en detalle a continuación.
III. DECISIÓN DE ANULACIÓN DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
Como se ha señalado, algunas disposiciones de la primera redacción del apartado 2 fueron anuladas por la decisión del Tribunal Constitucional de fecha 22.11.2001, y el texto íntegro de dicho apartado 2 antes de esta decisión de anulación era el siguiente:
” En las mismas condiciones, quien posea la totalidad o una parte del inmueble inscrito a nombre de una persona cuyo propietario no pueda identificarse en el registro de la propiedad o que haya fallecido hace veinte años, o respecto de la cual se haya dictado una decisión de ausencia, podrá solicitar una decisión sobre la inscripción en el registro de la propiedad de la totalidad, una parte o una cuota del inmueble .”
Como puede observarse, mientras que la primera redacción del apartado 2 incluía la frase “una persona que falleció hace veinte años o respecto de la cual se dictó una decisión de ausencia”, mediante la decisión del Tribunal Constitucional No. 2009/58 E. se eliminó dicha expresión. En su decisión, el Tribunal Constitucional formula la siguiente declaración respecto de la anulación de la frase indicada:En caso de fallecimiento del propietario de un inmueble inscrito en el título de propiedad, los propietarios de dicho inmueble son sus herederos. Los herederos adquieren el derecho de propiedad sobre dicho inmueble al fallecimiento del causante, sin necesidad de inscripción, conforme a la ley.
Uno de los principios generales del derecho es el carácter “imprescriptible” del derecho de propiedad, en otras palabras, el hecho de que el derecho de propiedad no se extingue por el transcurso del tiempo. Por esta razón, el hecho de que los derechos otorgados por el Código Civil a los herederos de un bien inmueble no hayan sido ejercidos por sus titulares durante veinte años, aunque demuestre que esas personas han cortado de hecho su relación con el inmueble, no significa que la relación jurídica entre ellos y dicho bien inmueble haya terminado. El derecho de propiedad subsistente de los herederos incluye tanto el derecho a usar efectivamente el inmueble como el derecho a no usarlo.”
Como se desprende de la mencionada decisión del Tribunal Constitucional, el Tribunal consideró que la supresión unilateral del derecho de propiedad de los herederos sobre el inmueble inscrito a nombre del causante en el marco de la prescripción extraordinaria era contraria al derecho de propiedad garantizado por la Constitución y vulneraba asimismo los principios de derechos adquiridos y seguridad jurídica; por ello, anuló dicha frase y la eliminó del texto del artículo.
IV. APLICACIÓN TRAS LA DECISIÓN DE ANULACIÓN DEL TRIBUNAL CONSTITUCIONAL
Como se ha explicado, mediante la decisión de anulación del Tribunal Constitucional se resolvió que “…la ejecución de la decisión quedará suspendida hasta el día de su publicación en el Boletín Oficial”, y posteriormente, tras la publicación en el Boletín Oficial, dicha disposición fue anulada y eliminada del texto del artículo. Por tanto, debe concluirse que no puede interponerse una demanda de prescripción extraordinaria basada en el fallecimiento después del 17.03.2011. En otras palabras, respecto de las demandas presentadas antes del 17.03.2011, fecha en la que se dictó la decisión de suspensión de la vigencia, si el propietario falleció 20 años antes y el período adquisitivo de 20 años había expirado desde esa fecha hasta la fecha de la demanda o hasta la fecha de transmisión del título de propiedad a nombre del titular registral, además de cumplirse las demás condiciones adquisitivas, será necesario reconocer el derecho adquirido y, por tanto, estimar dichas demandas.
Sin embargo, no se presentó ninguna demanda antes del 17.03.2011, fecha en que se dictó la mencionada decisión de suspensión de ejecución, y resulta discutible cómo debe ser la aplicación en los casos en que todas las condiciones, incluido el plazo de 20 años especificado en el texto del artículo correspondiente, se cumplieron antes del 17.03.2011. En otras palabras, no se interpuso ninguna demanda antes del 17.03.2011, pero ¿cuál será el efecto de la mencionada decisión de anulación del Tribunal Constitucional si las condiciones adquisitivas se cumplieron en beneficio de los titulares de derechos, el propietario falleció 20 años antes y el período adquisitivo de 20 años había expirado antes del 17.03.2011, fecha de la decisión de suspensión de ejecución del Tribunal Constitucional?
La base de este debate es el principio de los derechos adquiridos garantizado por la Constitución y la irretroactividad de las decisiones del Tribunal Constitucional. En este contexto, según una opinión, si las condiciones para adquirir en beneficio de los titulares de derechos se habían cumplido antes del 17.03.2011, incluso si no se había interpuesto demanda, debe considerarse que el derecho en cuestión fue adquirido y, dado que las decisiones del Tribunal Constitucional no producen efectos retroactivos, estas demandas deben admitirse conforme al principio de derechos adquiridos (Tribunal de Apelación).
También existen varias decisiones que respaldan esta postura. Según otra opinión, se sostiene que estos casos no deben admitirse, con base en los motivos expuestos por el Tribunal Constitucional en su decisión de anulación. En la decisión de anulación del Tribunal Constitucional, el artículo 575 de la Constitución establece que “la herencia se abrirá con el fallecimiento del causante, y conforme a la disposición del artículo 599, los herederos, con el fallecimiento de la herencia en su conjunto, de conformidad con la ley” y “705. Conforme al segundo párrafo del artículo, se indica que los herederos tendrán el derecho de propiedad sobre los inmuebles dejados por el causante ‘antes de la inscripción’”.
Según la segunda opinión expuesta en este contexto, los derechos de los herederos, garantizados por la Constitución, deben considerarse como el principal derecho adquirido, y todas las demandas interpuestas después del 17.03.2011 deben rechazarse por este motivo.
V. CONCLUSIÓN
La adquisición de bienes inmuebles mediante prescripción extraordinaria, aplicada con frecuencia en nuestro país, fue modificada por la decisión de anulación del Tribunal Constitucional de 17.03.2011 y ha generado ciertos debates en la práctica.
Aunque tras la decisión de anulación se impidió la adquisición de propiedad mediante prescripción extraordinaria por causa de fallecimiento, se han formulado distintas opiniones respecto del efecto de esta decisión de anulación en los casos en que dicho plazo de 20 años había expirado antes de la decisión de anulación. Según la opinión predominante y adoptada por el Tribunal Supremo, si las condiciones para adquirir en beneficio de los titulares de derechos se habían cumplido antes del 17.03.2011, incluso si no se había interpuesto demanda,
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